(1) 기일입찰 기일의 절차
민사집행규칙 65조에서는 기일입찰 기일에 집행관이 행할 절차를 규정하고 있다. 입찰자가 행할
입찰행위에 관하여는 동규칙 62조에서 규정하고 있다.
입찰기일의 절차에 관하여는 이 규칙 이외에 송민 2002-1에서 자세히 규정하고 있다.
(가) 입찰표 및 입찰봉투의 비치(송민 2002-1, 13조)
경매계 사무실 및 입찰법정 그 밖의 입찰을 실시하는 장소(약칭하여 '입찰법정' 등이라
한다)에는 입찰표와 입찰봉투를 비치한다. 매수신청보증을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투의 두
가지가 있다.
(나) 입찰표의 견본과 주의사항의 게시(동예규 14조)
입찰표 기재대에는 필요사항을 기재한 입찰표 견본을 비치하여야 하고, 입찰법정 등의 후면에는
송민 2002-1, 18조 2호 내지 13호에서 열거 하고 있는 다음과 같은 주의사항을 게시하여야 한다.
ⓐ 일괄매각결정이 있는 사건의 경우에는 일괄매각한다는 취지와 각 물건의 합계액
ⓑ 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 또는 게시장소
ⓒ 입찰표의 기재방법 및 입찰표는 입찰표 기재대, 그 밖에 다른 사람이 엿보지 못하는 장소에서
적으라는 것
ⓓ 매수신청보증은 매수신청보증봉투(흰색 작은 봉투)에 넣어 1차로 봉하고 날인한 다음
필요사항을 적은 입찰표와 함께 입찰봉투(황색 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하고 날인한 후, 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의
면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입하라는 것 및 매수신청보증은 법원이 달리 정하지 아니한 이상
최저매각가격의 1/10에 해당하는 금전, 은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이
남아 있는 것, 또는 은행등이 매수신청을
하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는
지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행 등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서이어야 한다는 것
ⓔ 입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니한다는 것
ⓕ 입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으며, 한 사람이
공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없다는 것 및 이에 위반한 입찰은 무효라는 것
ⓖ 공동입찰을 하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다는 것
ⓗ 입찰을 마감한 후에는 매수신청을 받지 않는다는 것
ⓘ 개찰할 때에는 입찰자가 참석하여야 하며, 참석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고
인정되는 사람을 대신 참석하게 하고 개찰 한다는 것
ⓙ 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 정하되, 두 사람 이상일 경우에는
그들만을 상대로 추가압찰한다는 것 및 이 경우에 추가입찰자는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰할 수 없다는 것
ⓚ 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고
우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수
있다는 것
ⓛ 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 외의 입찰자에게는 입찰절차의 종료 즉시 매수신청보증을
반환하므로 입찰자용수취증과 주민등록증을 갖고 반환신청하라는 것
(다) 매각기일의 준비 및 시작(민집규 65조 1항)
입찰을 실시하는 장소에는 매각절차의 감독과 질서유지를 위하여 법원사무관 등으로 하여금
경매법정등에 참여하도록 할 수 있다(송민
2002-1, 15조). 집행관은 매각기일에 들어가기 전에 참가자들에게 입찰사항, 방법 및
주의사항을 고지하여야 한다(동예규 18조).
입찰기일의 시작은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고(동예규
19조 1항), 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다(민집규 65조 1항 본문). 이 경우 입찰마감시간은 입찰표의 제출을 최고한 후
1시간이 지난 후의 시간으로 정하여야 한다(동조 1항 단서). 입찰행위의 성질상 일정한 시간이 걸리게 되므로 지나치게 시간을 짧게 하면
매수희망자가 매수의 신청을 할 기회를 박탈하게 되고, 지나치게 길게 하는 경우에는 입찰의 적정을 해칠 염려가 있기 때문이다.
1시간 경과 전에 입찰을 마감한 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 된다(민집규 121조
7호). 그러나 1시간이 경과되더라도 집행관의 자유로운 판단에 의하여 입찰의 마감을 늦출 수 있다.
고지된 입찰마감시각이 경과되면 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써
입찰을 마감한다(동예규 19조 2항).
(라) 개찰 참여인(민집규 65조 2항)
입찰을 마감하게 되면 곧이어 개찰에 들어가게 되는데, 개찰의 공정성을 담보하기 위하여 집행관은
입찰표를 개봉하는 때에 입찰을 한 사람을 참여시켜야 한다(민집규 65조 2항 전문).
입찰을 한 사람이라 함은 입찰명의인을 말하는 것이 아니라, 입찰행위를 한 사람을 말하는
것으로, 예컨대, 대표자 또는 대리인에 의하여 입찰을 한 때에는 그 대표자 또는 대리인을 가리킨다. 입찰을 한 사람 중에 개찰을 할 때에
매각장소에서 퇴장해 버린 사람에 대하여는 참여시킬 필요가 없으나, 매각장소에 있는 사람은 전원을 참여시켜야 한다.
입찰을 한 사람 중 일부라도 남아 있어서 개찰에 참여한 때에는 다른 사람을 참여시킬 필요가
없지만, 그 전원이 퇴장하여 아무도 남아있지 아니한 때에는 집행관은 적당하다고 인정하는 사람을 입찰표의 개봉에 참여시켜야 한다(민집규 65조
2항 후문, 송민 2002-1, 20조 2항). 여기서
입찰을 한 사람이란 당해 물건에 관하여 입찰을 한 사람을 의미하는 것임은 물론이다.
누구를 참여시킬 것인지는 집행관의 재량에 맡겨져 있는데, 법원사무관등을 참여시키는 것이
통상이다(송민 2002-1, 20조 2항). 이처럼 입찰을 한 사람 외의 사람을 참여시킨 때에는 기일입찰조서에 그 취지를 표시하여야 한다(민집규
67조 1항 2호).
(마) 1기일 2회 입찰
① 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할
매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다(민집 115조
4항). 즉 매각기일에 유찰되는 부동산에 대하여는 최저매각가격의 저감 없이 즉시 제2회의 입찰을 실시할 수 있다.
② 다만 2회 이상을 할 수 없으므로, 두 번째로 매수가격의 신고를 최고한 후에도 매수가격의
신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다(민집 115조 5항).
③ 같은 매각기일에 다시 매수신고를 허용할 수 있는 것은 기일입찰 및 호가경매의 방법에 의한
경우에 한하고 기간입찰의 경우에는 이러한 방법을 사용할 수 없다.
④ 조서에의 기재 : 1기일 2회 입찰을 한 경우 이를 조서에 적어야 한다(민집 116조 1항
7호).
(바) 개찰의 절차(민집규 65조 3항)
① 입찰마감의 선언, 개찰시작의 고지 : 집행관이 미리 고지된 입찰마감 시각에 종이나 부저를
울린 후 입찰마감을 선언하고, 개찰을 시작한다고 고지한 후, 개찰을 시작한다. 개찰시각은 입찰마감시각(입찰표제출을 최고한 후 1시간
경과시)으로부터 10분 이내로 한다(송민 2002-1, 20조 1항).
입찰을 마감한 후에는 신청을 받지 않는다(통예규 18조 9호). 입찰봉투는 마감시각 안에
입찰함에 넣어야 한다. 따라서 입찰표가 작성되어
있더라도 입찰마감부저가 울린 후에는 입찰함에 넣을 수 없다.
② 입찰함의 개함 : 집행관은 입찰을 마감한 후 즉시 입찰함을 개함하여 입찰봉투를 펴서
사건번호별로 입찰기록과 함께 정리한다. 이로써 입찰자가 있는 사건과 입찰자가 없는 사건이 구분된다.
입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 입찰절차를 종결한다
③ 입찰봉투의 개봉 : 집행관은 입찰표를 개봉함에 있어 입찰자(혹은 그 이외의 참여인)의
면전에서 먼저 입찰봉투만을 개봉하고, 입찰표에 의하여 사건번호(필요시에는 물건번호까지), 입찰목적물, 입찰자의 이름, 입찰가격을 불러야
한다(민집규 65조 3항, 송민 2002-1, 20조 3항).
④ 매수신청보증봉투의 개봉(보증의 제공 여부의 확인) : 매수신청보증봉투는 우선
최고가매수신고인으로 호창을 받은 자의 것만 개봉하여 매각조건에서 정하여진 보증금액에 해당하는지의 여부를 확인한다. 만약 최고가매수신고인이 보증을
제공하지 아니하였거나, 매수신청보증이 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 당해 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위가격으로 입찰한 자의
매수신청보증봉투를 개봉한다(송민 2002-1, 20조 5항).
입찰표에 입찰가격만 기재하고 보증금의 기재를 누락하였으나, 보증금봉투에 들어 있는 보증금이
법원이 요구하는 액수에 달하는 경우에는 그 자리에서 보정하게 하여 유효한 것으로 처리한다. 그러나 반대로 입찰표에 보증금을 기재하고 보증금봉투에
그 상당액이 들어 있으나, 입찰가격을 기재하지 아니한 경우에는 입찰가격을 알 수 없기 때문에 무효로 처리한다.
(사) 입찰의 무효사유
① 입찰표상의 금액의 기재를 수정한 경우
② 매수신청보증이 부족한 경우
③ 동일사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우(민법 124조, 송민
2002-1, 18조 7호)
④ 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우(위 3항과 동일 근거)
⑤ 자격증명서면을 제출하지 않은 경우
⑥ 한 장의 입찰표에 여러 개의 사건번호나 물건번호를 기재한 경우
⑦ 채무자, 매각절차에 관여한 집행관이나 매각부동산을 평가한 감정인(민집규 59조) 또는
재매각절차에서 전의 매수인(민집 138조 4항)이 응찰한 경우
⑧ 입찰가격이 최저매각가격 미만인 경우
그 밖의 입찰표의 기재에 불비가 있는 경우의 처리기준에 관하여는 송민 2002-1, 20조
4항 [별지 6]에서 구체적으로 규정하고 있다.
(아) 개찰 후의 절차
① 최고가매수신고인의 결정
집행관은 적법한 매수신청을 한 자 중 최고가매수신고인을 정한 때에는, 최고가매수신고인의 이름과
그 가격을 불러야 한다(민집 115조 1항). 이는 최고가매수신고인의 확정을 외부적으로 명백히 하는 동시에 최고가매수신고인이 된 자에 대한
통지의 기능도 하게 된다. 다음으로 집행관은 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 이름과
가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다(민집 115조 1항).
② 2인 이상이 동액 입찰한 경우
입찰은 호가경매와 달리 최고가로 매수신고를 한 입찰자가 둘 이상 있을 수 있으므로, 이 경우
집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다(민집규 66조 1항 본문). 이 경우의 추가입찰에 대하여도 성질에 반하지
않는 범위 내에서 입찰의 규정이 적용된다. 다만, 매수신청의 보증은 이미 제공되어 있으므로(구법과 달리 민사집행법 113조의 보증은 定額이다),
다시 제공할 필요가 없다. 집행관은 추가입찰의 최고를 하여야 하는데, 그들 전원에게 입찰에 응하도록 할 필요는 없
다. 그들 전원이 입찰을 한 때에는 곧바로 입찰을 마감하여 개찰을 하게 되고, 입찰하지 아니한
사람이 있는 경우에는 1시간이 경과한 뒤에 입찰을 마감하고 개찰을 한다.
추가입찰에서 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다(민집규 66조 1항
후문). 추가입찰의 성질상 당연한 것이며, 전의 입찰가격과 같은 금액으로 입찰하는 것은 가능하다.
추가입찰의 결과 최고가로 신고한 사람이 한 사람인 경우에는 그 사람이 최고가매수신고인으로
되며, 입찰자 전원이 입찰에 응하지 아니하거나(전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다), 두 사람
이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 여전히 최고가매수신고인은 결정되지 아니한 상태가 되므로, 이 경우에는 추첨으로 최고가매수신고인을
정한다(민집규 66조 2항). 추첨의 구체적인 방법에 대하여는 규정이 없으므로, 적당한 방법을 선택하면 될 것이다.
입찰자가 추청하는 자리에 출석하지 아니하거나 또는 추첨을 하지 아니하는 때에는 집행관은
법원사무관등 상당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다(민집규 66조 3항). 추첨으로 정하는 경우에는 입찰한 사람의 출석
유무에 관계없이 추첨의 대상자가 된다.
전의 입찰가격과 동일한 가격의 추가입찰자와 추가입찰을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는
추가입찰을 하지 아니한 사람은 추첨에 참가시켜서는 안될 것이다. 추가입찰을 하지 않는 것은 권리를 포기한 것으로 해석되기 때문이다.
최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 이름과 가격을 부르고 매각의 종결을 고지하는
절차를 취함이 없이 추가입찰을 실시한 경우 이는 직권으로 매각을 불허가할 사유(민집 121조 7호, 123조 2항)에 해당한다(대결
2000.3.28. 2000마724).
차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높
은 사람을 차순위매수신고인으로 정하며, 이 경우 신고한 매수가격이 같은 때에는 추가입찰을
거치지 아니하고, 곧바로 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다(민집 115조 2항). 추첨의 방법은 앞서 본 바와 동일하며, 마찬가지로 입찰자가
추첨하는 자리에 출석하지 아니하거나 또는 추첨을 하지 아니하는 때에는 집행관은 법원사무관등 상당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할
수 있다(민집규 66조 3항).
③ 기일입찰조서의 기재
위와 같은 방법에 의하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 정한 때에는 집행관은 그
취지를 기일입찰조서에 적어야 한다(민집규 67조 1항 3호).
(자) 입찰절차의 종결
① 매수신고인(입찰자)이 있는 경우 : 집행관은 'ㅇㅇ호 사건에 관한 최고가매수신고인은
금ㅇㅇㅇ원으로 응찰한 ㅇㅇ(주소)에 사는 ㅇㅇㅇ(이름)입니다. 차순위매수신고를 할 사람은 신고하십시오'라고 부른 후, 차순위매수신고가 있으면
차순위매수신고인을 정하여 '차순위매수신고인은 입찰가격 ㅇㅇㅇ원을 신고한 ㅇㅇ(주소)에 사는 ㅇㅇㅇ(이름)입니다'라고 부른 다음 '이로써 ㅇㅇ호
사건에 관한 입찰절차가 종결되었습니다'라고 고지한다(송민 2002-1, 22조 3항). 이로써 입찰절차는 종결된다(민집 115조 1항, 송민
2002-1, 22조 1항).
② 매수신고인이 없는 경우(입찰불능) : 매수신고인이 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고,
'ㅇㅇ호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다'라고 고지한다.
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